DOTAZ: Rekonstrukce bytu
Dotaz: Dobrý den, potřebovala bych poradit. V roce 2006 v březnu jsme si nechali dělat rozsáhlou rekontrukci bytu. Kolaudace bytu od firmy byla 19.4.2006, kde byly hlášeny a sepsány závady na odstranění. Na předběžném rozpisu byla uvedena částka 2300kč za vymalování a ten den t.j 19.4.2006 nám bylo teprve zděleno, že je navýšení za malování o 17000kč, ale to už bylo vymalováno, musíme s částkou souhlasit? Do dnešního dne nejsou provedeny závady, které byly zapsány, majitel firmy nám většinou nezvedá telefon a když voláme z jiného čísla a vezme hovor nám jen slibuje, že tam někoho pošle, aby to opravil. Do dnešního dne jsme nedostali ani vyučtování a my víme, že je tam přeplatek. Můžememe ještě odstoupit od smlouvy z důvodu prodlení a nesplnění závazků? Máme právo na slevu nebo odškodnění, nemáme podepsáno podle smlouvy, že jsme dílo převzaly. Zůstalo to na mrtvým bodě. Nevíme jestli je máme oslovit dopisem a nebo to dát k soudu. Kdyby to bylo obráceně, tak by se firma s námi nebavila a bylo by to určitě vyřešeno soudem a s velkými penálemi. Poradte mě, co můžem podniknout. Moc Vám děkuji za každou radu. Novotná Eva Brno 774650320Odpověď: K Vašemu dotazu Vám mohu poradit následující:
co se ceny týče, ta může být určena dvěma způsoby a to buď rozpočtem nebo odhadem
pokud byla zhotovena rozpočtem(rozumí se tím pevně stanovená částka): (§635 OZ)
pak by mohl zhotovitel cenu zvýšit jen tehdy, jestliže jste s cenou předem souhlasila a tento souhlas musel být dán písemně.
Po oznámení nové ceny můžete od smlouvy odstoupit , neučiníte-li tak bez prodlení, jste povinna zaplatit celou cenu, jenom když ke zvýšení ceny došlo po datu dohodnuté doby provedení díla.
Odstoupíte li jako objednatel od smlouvy, jste povinna zhotoviteli zaplatit částku připadající na provedenou práci a vzniklé náklady podle původně dohodnuté ceny, pouze pokud jste měla z tohoto částečného plnění prospěch.
pokud byla stanovena odhadem(nelze li určit cenu přesně): (§636 OZ)
pokud tu zhotovitel zjistí, že cenu podstatně(víc než 10%) překročí, musí na to objednatele písemně upozornit, jinak nemá právo na zaplacení rozdílu v ceně.
objednatel po oznámení nově určené ceny má právo od smlouvy odstoupit. odstoupí-li od smlouvy, je povinen zaplatit zhotoviteli částku připadající na provedenou práci a vzniklé náklady podle původně určené ceny, jen pokud měl z částečného plnění majetkový prospěch.
neodstoupíte-li jako objednatel od smlouvy bez zbytečného odkladu, jste povinna za poskytnutou službu nově určenou vyšší cenu.
Pokud tedy dobře rozumím Vaší situaci, kde nepíšete nic o tom, že by jste s cenou souhlasili a už vůbec nic o tom, že písemně. Je velmi snadné od smlouvy odstoupit, protože nová cena nebyla buď správně odsouhlasena(případ rozpočtu) nebo správně oznámena(případ odhadu).
Co se díla jako celku týče, můžete samozřejmě odstoupit na základě §642, odstavec 2 OZ, kde se stanoví, že, je-li zřejmé, že nebude-li dílo včas hotovo nebo nebude provedeno řádně a jestliže zhotovitel neučiní nápravu ani v poskytnuté přiměřené lhůtě, jste oprávněna od smlouvy odstoupit.
OZ – občanský zákoník, jinak také zákon číslo 40/1964Sb.
Dotaz: Dobrý den, potřebovala bych poradit. V roce 2006 v březnu jsme si nechali dělat rozsáhlou rekontrukci bytu. Kolaudace bytu od firmy byla 19.4.2006, kde byly hlášeny a sepsány závady na odstranění. Na předběžném rozpisu byla uvedena částka 2300kč za vymalování a ten den t.j 19.4.2006 nám bylo teprve zděleno, že je navýšení za malování o 17000kč, ale to už bylo vymalováno, musíme s částkou souhlasit? Do dnešního dne nejsou provedeny závady, které byly zapsány, majitel firmy nám většinou nezvedá telefon a když voláme z jiného čísla a vezme hovor nám jen slibuje, že tam někoho pošle, aby to opravil. Do dnešního dne jsme nedostali ani vyučtování a my víme, že je tam přeplatek. Můžememe ještě odstoupit od smlouvy z důvodu prodlení a nesplnění závazků? Máme právo na slevu nebo odškodnění, nemáme podepsáno podle smlouvy, že jsme dílo převzaly. Zůstalo to na mrtvým bodě. Nevíme jestli je máme oslovit dopisem a nebo to dát k soudu. Kdyby to bylo obráceně, tak by se firma s námi nebavila a bylo by to určitě vyřešeno soudem a s velkými penálemi. Poradte mě, co můžem podniknout. Moc Vám děkuji za každou radu. Novotná Eva Brno 774650320Odpověď: K Vašemu dotazu Vám mohu poradit následující:
co se ceny týče, ta může být určena dvěma způsoby a to buď rozpočtem nebo odhadem
pokud byla zhotovena rozpočtem(rozumí se tím pevně stanovená částka): (§635 OZ)
pak by mohl zhotovitel cenu zvýšit jen tehdy, jestliže jste s cenou předem souhlasila a tento souhlas musel být dán písemně.
Po oznámení nové ceny můžete od smlouvy odstoupit , neučiníte-li tak bez prodlení, jste povinna zaplatit celou cenu, jenom když ke zvýšení ceny došlo po datu dohodnuté doby provedení díla.
Odstoupíte li jako objednatel od smlouvy, jste povinna zhotoviteli zaplatit částku připadající na provedenou práci a vzniklé náklady podle původně dohodnuté ceny, pouze pokud jste měla z tohoto částečného plnění prospěch.
pokud byla stanovena odhadem(nelze li určit cenu přesně): (§636 OZ)
pokud tu zhotovitel zjistí, že cenu podstatně(víc než 10%) překročí, musí na to objednatele písemně upozornit, jinak nemá právo na zaplacení rozdílu v ceně.
objednatel po oznámení nově určené ceny má právo od smlouvy odstoupit. odstoupí-li od smlouvy, je povinen zaplatit zhotoviteli částku připadající na provedenou práci a vzniklé náklady podle původně určené ceny, jen pokud měl z částečného plnění majetkový prospěch.
neodstoupíte-li jako objednatel od smlouvy bez zbytečného odkladu, jste povinna za poskytnutou službu nově určenou vyšší cenu.
Pokud tedy dobře rozumím Vaší situaci, kde nepíšete nic o tom, že by jste s cenou souhlasili a už vůbec nic o tom, že písemně. Je velmi snadné od smlouvy odstoupit, protože nová cena nebyla buď správně odsouhlasena(případ rozpočtu) nebo správně oznámena(případ odhadu).
Co se díla jako celku týče, můžete samozřejmě odstoupit na základě §642, odstavec 2 OZ, kde se stanoví, že, je-li zřejmé, že nebude-li dílo včas hotovo nebo nebude provedeno řádně a jestliže zhotovitel neučiní nápravu ani v poskytnuté přiměřené lhůtě, jste oprávněna od smlouvy odstoupit.
OZ – občanský zákoník, jinak také zákon číslo 40/1964Sb.
Související články
Dotaz: již před týdnem měla být ukončena rekonstrukce bytu mého bratra,která je v nedohlednu z důvodu nespolehlivosti pracovníku.Jak mohu tuto smlouvu napadnout a žádat odškodnění?Odpověď: Jestliže není rekonstrukce provedena ve lhůtě která byla stanovena a v dodatečně poskytnuté lhůtě, můžete odstoupit od smlouvy a také žádat náhradu nutných nákladů které vám tím vznikly. § 639 občanského zákoníku.
Dotaz: již před týdnem měla být ukončena rekonstrukce bytu mého bratra,která je v nedohlednu z důvodu nespolehlivosti pracovníku.Jak mohu tuto smlouvu napadnout a žádat odškodnění?Odpověď: Pokud zhotovitel nepřistoupil ke zhotovení díla (rekonstrukce) můžete odstoupit od smlouvy. Bylo by vhodné dát ještě přiměřenou lhůtu na splnění rekonstrukce a poté odstoupit podle § 642 odst. 2 občanského zákoníku (objednatel je oprávněn odstoupit od smlouvy i tehdy, je-li zřejmé, že dílo nebude včas hotovo nebo nebude provedeno řádně, a jestliže zhotovitel neučiní nápravu ani v poskytnuté přiměřené lhůtě).
§ 639 stanoví že poskytne-li objednatel řádně a včas potřebnou součinnost, avšak zhotovitel v určenou dobu nepřistoupí k provedení díla, náleží mu právo na náhradu nutných nákladů, které mu tím vznikly.
Dotaz: Dobrý den,
v nejbližší době plánujeme rekonstrukci podlahy a v souvislosti s tím bych se na Vás chtěl obrátit s dotazem, zda jsou materiály, které nám byly nabídnuty, zdravotně nezávadné. Jedná se o dřevoštěpkové desky OSB 3 s impregnací proti vlhkosti, dále multifunkční panely, rovněž odolné proti vlhkosti (kde je jako pojivo použit melamin zpevněný močovinovým lepidlem), třívrstvé (lepené) podlahy se čtyřmilimetrovou dubovou dýhou na povrchu, na níž je 7 vrstev laku a Elastofil, stěrka Nyboplan U s vláknem, Nivorapid. Pokud je některý z materiálů nevhodný, můžete nám, prosím doporučit vhodnější alternativu?
S díky
Pavel BenešOdpověď: S tímto dotazem bych Vás přesměrovala na Českou obchodní inspekci, případně na systém RAPEX, který funguje v celé Evropské unii.www.coi.cz. TAkto detailní informace bohužel nemáme.
Dotaz: Dobrý den.
Bydlím v nájemním domě a chtěl bych se zeptat po jáké době od rekonstrukce je pronajímatel povinnen znova rekonstruovat sociální zařízení bytu(koupelnu a záchod) a jestli na to je nějaký předpis nebo zákon?
Předem moc děkuji za zodpovězení.
S pozdravem Jelínek LuděkOdpověď: Zákon nestanoví povinnost pronajímatele po určité době od rekonstrukce provést další rekonstrukci sociálního zařízení bytu. Obecně je pronajímatel povinen podle § 687 občanského zákoníku předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Nestanoví-li nájemní smlouva jinak, hradí nájemce drobné opravy v bytě související s jeho užíváním. Větší opravy nese pronajímatel. Nájemce je povinen oznámit bez zbytečného odkladu potřebu těchto oprav a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním vznikla.
Pronajímatel je povinen odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, pokud by to neudělal, pak by si to mohl nájemce provést sám a požadovat pak náhradu. Nájemce má také právo žádat v takovém případě slevu z nájmu nebo ho neplatit vůbec.
Dotaz: Prosím o podrobné objasnění následujícího problému.ČEZ plánuje rekonstrukci vedení nízkého napětí v obci,v níž mám nemovitost a jsem tudíž odběratelem elektřiny.Všichni majitelé nemovitostí chtějí zemní vedení,nikoli nové vzdušné kabely,beton.sloupy a střešníky na domech,jak připravuje ČEZ. Obec byla navíc vyhodnocena jako mimořádně hodnotné sídlo z hlediska urbanistického a zachovalého krajinného rázu,je v oblasti přírodního parku /nikoli CHKO či NP/.Nejedná se však o pam. rezervaci ani pam. zonu. Je možné docílit tohoto požadavku,když ČEZ odmítá? Jsou povinni vést kabely zemí a za jakých okolností? Nebo jsme nuceni dále trpět neestetické beton. sloupy a dráty, hyzdící jinak malebnou šumavskou osadu?Odpověď: Je mi líto, ale Váš dotaz přesahuje rámec naší činnosti a proto nejsme schopni ho zodpovědět. Doporučuji Vám obrátit se s tímto dotazem na na Ministerstvo pro místní rozvoj (http://www.mmr.cz), Agenturu ochrany přírody a krajiny České republiky (http://www.nature.cz)
Dotaz: Dobrý den,
v červnu 2007 jsem uzavřela smlouvu na rekonstrukci rodinného domu s jistou stavební společností. Během rekonstrukce mezi námi byla řada problémů, dílo bylo dokončené místo 30.9. až 5.12. (kolaudace proběhla 10.11.) a majitel požadoval doplatit částku, kterou nedokázal doložit. Peníze jsem mu odmítla zaplatit. Proto mi nepředal předávací protokol ani revizní zprávu. Jak mám postupovat, pokud zjistím nějakou vadu?DěkujiOdpověď: Jestliže už dílo bylo předáno tak můžete uplatňovat odpovědnost za vady podle Občanského zákoníku. Odpovědnost za vady upravuje § 654 a násl. Na stavební práce je záruční doba nejméně osmnáct měsíců.
§ 655 občanského zákoníku - je-li věc opravena nebo upravena vadně, má objednatel právo na bezplatné odstranění vady. Zhotovitel je povinen vadu odstranit nejdéle v dohodnuté lhůtě. Nelze-li vadu odstranit nebo neodstraní-li ji zhotovitel v dohodnuté lhůtě, anebo vyskytne-li se vada znovu, má objednatel právo na zrušení smlouvy nebo na přiměřené snížení ceny opravy nebo úpravy.
Práva odpovědnosti za vady musí být uplatněna u zhotovitele v záruční době.
Dotaz: Dobrý den,
v první polovině února letošního roku jsem si najala firmu na rekonstrukci bytového jádra. Rekonstrukce měla trvat přibližně 10 dní. je duben a já stále nemám rekonstrukci hotovou. Nemám navrtaný sušák, háčky, není zaveden odpad z pračky, dokone teče odpad z umyvadla a poničil mi skříňku za 3 499,-. Navíc dělník přerušil el.obvod a nefunguje mi topné těleso. Již 2 měsíce panu Czolkovi telefonuju, stále slibuje, že příjde nebo zavolá, ale nic se neděje. Zaplaceno již dostal, tudíž se nezabývá nějakými detaily, že by měl práci dodělat. Chtěla bych podat reklamaci a zažádat o náhradu škody, ale nevím, jakým způsobem a na co mám vlasně právo. Potřebovala bych odbornou pomoc. Odpověď: doporučujeme vady na díle reklamovat - nejlépe samozřejmě písemně doporučeným dopisem s dodejkou. V této reklamaci vyčíslete i škodu, která Vám vznikla a požadujte proplacení škody a doprovedení zakázky s veškerými opravami.
V případě, že by podnikatel reklamaci nevyřídil do 30 dnů, doporučujeme se obrátit na Českou obchodní inspekci pro porušení §19 odst.3 zákona č. 634/1992 Sb.
Dotaz: Dobrý den,
prosím o informaci, pomoc, jak postupovat v našem případě, kdy nyní rekonstruujeme dům - na tuto rekonstrukci jsme si najali stavební firmu, která tyto práce provádí a při této rekonstrukci nám v důsledku předělávání části střechy na terasu do domu zateklo a stále po každém dešti zatéká, jelikož stavební firma ještě stále střechu - terasu nedodělala. Vyžádali jsme si tedy od nich vysoušeče a fukary, které máme nyní v domě nainstalovány.
Jak tedy máme stavební firmě vyčíslit škody vzniklé zatečením vody do domu a náhrady elektřiny, kterou vysoušeče a fukary spotřebovávají? Stavební firma se k ničemu moc nemá a situaci nijak neřeší. Je s firmou špatná komunikace a nefunguje celkově, jak by měla. Neradi bychom tedy něco propásli či zanedbali.
Děkuji vám za veškeré informace.
S pozdravem a přáním hezkého dne
Monika Šímová, Kladno, tel. 723 073 909Odpověď: Navrhuji co nejdříve doporučeným dopisem vyzvat stavební společnost k úhradě nákladů - elektrické zařízení musí mít návod na použití, jehož součástí je i velikost spotřeby, dále vymalování lze doložit účtenkou od malíře, pokud by šlo o výrazné množství vody a poškození celé stavby, je potřeba kontaktovat statika, popřípadě soudního znalce z oboru, který bude schopen posoudit velikost škody, popř. nutná opatření. Jednoduše, veškerou škodu, kterou jste schopni prokázat a která souvisí s danou záležitostí uplatněte u zhotovitele.
Pokud se nebudete moci dohodnou, obraťte se na soud. Pokud budete schopni vše doložit, mohla by být celá věc vyřízena platebním rozkazem. Ten Vám, ve většině případů, pomohou sestavit přímo v podatelně soudu a samotnému jednání vůbec nemusí dojít.
Jedná se o náhradu škody podle §§ 415 a 420 zák. 40/1964 Sb.
Dotaz: Dobry den,
rad bych se zeptal na nasledujici vec. Bydlim v panelovem dome ze 70tych let.
Dle Smlouvy o dilo probehla rekonstrukce bytoveho jadra. Kvalita prace byla dobra, vse probehlo radne a vcas. Ale po urcitem case, po upozorneni sousedu prisla otazka pristupu ke stoupackam, plynomeru, merakum vody. Puvodni umakartove jadro bylo odstraneno a koupelna a zachod byl vyzden Ytongem - ke stoupackam je mozny pristup pouze pres dve plastova okenka 20*30cm.
Bojim se situace kdy se mohou stoupacky porouchat a bude nutne vymenovat, opravovat trubky stoupacek, pripadne jinak vymenovat ci opravovat dalsi casti v tomto miste (vymena meraku, odpoadovych trubek, atd.)
Ve Smlouve o dilo se Zhotovitel zavazal dodrzovat CSN normy a dalsi zavazna pravidla a zvyklosti z oboru.
Ma zhotovitel nejakou povinnost upozornovat na takoveto funkcni zalezitosti? (upozorneni na spatny pristup ke spolecnym castem domu) Nyni probehla rekonstrukce jadra a kdykoli je mozne ze kvuli spatnemu pristupu ke stoupackam se bude v jadre bourat... je toto mozne povazovat za "chybu kvality dila"? (i kdyz pri prevzeti dila nebyla z me strany zadna pripominka ke kvalite? (zadny zaznam v predavacim protokolu) je mozne nyni v ramci zaruky pozadovat napravu? (zajisteni lepsiho pristupu pro pripadne budouci opravy spolecnych casti domu), z vasi zkusenosti a praxe je pripadne mozne pozadat Zhotovitele o napravu a nabidnout spoluucast?
Doporucil(a) byste neco jineho?
Dekuji za Vas cas a predem dekuji za Vasi odpoved/nazor/doporuceni.
Hezky den. Honza Bisko
Odpověď: Pokud jste dílo převzal bez výhrad, je teď velice těžké po zhotoviteli něco požadovat. Technické řešení zhotovitelem provedené jste měl namítat při předávání díla, nebo nejlépe ještě při zadávání díla zhotoviteli (protože zhotovitel dílo provádí na Váš návrh, takže takovéto požadavky jste měl do smlouvy uvést). Zároveň byste musel prokázat, že dílem Vám byla způsobena újma na užívání bytu, což je velice obtížné. Zhotovitel samozřejmě nezodpovídá za možnou rekonstrukci stupaček, protože taková oprava je citelným zásahem do celého domu. Proto se domnívám, že po zhotoviteli nemůžete požadovat žádnou kompenzaci.
Dotaz: Dobrý den,
dne 4.2.2008 jsem si dohodla rekonstrukci koupelny s panem Czolkem a jeho firmou. 14.2.2008 byla rekonstrukce skoro dokončena(nebyly pouze navrtány háčky na ručníky apod.), rekonstrukci jsem zaplatila. pan Czolko už se neobjevil, nedodělal. navíc mi začaly téct rozvody vody, přípoj k pračce, protékající rozvody poničili skříňku za 3499,-. Pan Czolko neměl chuť situaci řešit, proto jsem na něj podala reklamaci. Poslala jsem ji doporučeně s dodejkou, jenže pan Czolko si ji ne a ne vyzvednout. jak se mohu jinak bránit? v celé koupelně mi teče voda, jsem z toho zoufalá a pan Czolko mi žekl, že nebude řešit každou blbost, kterou si vymyslím. Odpověď: Každý podnikatel má povinnost přebíral si písemnost na svém sídle, pokud si ji nepřebere, platí zde fikce doručení ke dni marného uplynutí lhůty na převzetí.
Pokud prodávající neřeší reklamaci, je možné podat stížnost pro neřešení reklamace (ne neuznání!) na Českou obchodní inspekci, což bych vám také doporučil.
Dále je možné pro neřešení reklamace odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení peněz, ale zde by toto zhotovitel také asi neuznal. Takže doporučuji opravdu zkousit v první řadě ČOI.
Dotaz: Bydlim v byte 3+1 v panelovem dome, ktery patri jiste firme. Chtel bych tento byt vymenit za mensi. Kdyz jsem se byl informovat, jak bych tuto vymenu mohl uskutecnit, bylo mi sdeleno urednikem vyrizujicim tuto vymenu, ze mu musim zaplatit 20 000,-- Kc, aby mohl toto provest. Ma na tuto castku pravo? Jak se muzu branit, v pripade, ze toto pravo nema?
Dekuji za Vasi odpovedOdpověď: Vyměnit byt s jiným nájemcem můžete dle ustanovení § 715 Občanského zákoníku pouze se souhlasem pronajímatelů. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.
Pronajímatel je tak oprávněn Vám souhlas odepřít - závažné důvody lze spatřovat např v tom, že člověk, se kterým chcete byt vyměnit, nehradí dlouhodobě nájemné apod.
Pokud pronajímatel odmítne dát souhlas k výměně, můžete soudu podat žalobu na nahrazení projevu vůle - pronajímatelova souhlasu s výměnou.
Částka 20.000,- Kč nevyplývá ze zákona - pronajímatel může vázat tuto částku např. na pokrytí nákladů, které mu s výměnou vzniknou, jako kauci na nový byt - pokud je zde hrazeno vyšší nájemné apod. Bezdůvodné vymáhání částky by se mohlo jevit jako v rozporu s dobrými mravy - pronajímatel by tedy na takového plnění neměl nárok.
Další postup ovšem zvažte, zvlášť s přihlédnutím k tomu, že pronajímatel Vám při nezplacení může odmítnou souhlas s výměnou bytu a Vy pak budete muset svůj nárok "vyžalovat" u soudu.
§ 716
(1) Právo na splnění dohody o výměně bytu musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas; jinak právo zanikne.
(2) Nastanou-li dodatečně u některého z účastníků takové závažné okolnosti, že není možno splnění dohody na něm spravedlivě požadovat, může od dohody odstoupit; musí však tak učinit bez zbytečného odkladu. Povinnost k náhradě škody tím není dotčena.
Dotaz: Dobrý den, před rokem jsme s přítelkyní zakoupili byt v osmém patře panelového domu. Byt jsme celý zrekonstruovali a přestavili cca v ceně 250 000. Po měsíci jsme zjistili, že do bytu zatéká, zatékání se projevuje uprostřed zdi. Tento problém jsme neřešili jelikož byla naplánovaná rekonstrukce střechy.Čekali jsme že rekonstrukcí se problém vyřeší. Dále bylo provedena nová malba panel. domu a oprava prasklin. Rekonstrukce se provedla ale do bytu stále zatéká. Prosím o radu jak postupovat. Tento problém jsem prostudoval na internetu a zjistil, že zatékání přes zeť vyřeší zateplení domu. Ovšem s tím zbylí vlastníci tedy nad polovina nesouhlasí a já nevím jak dále tento problém řešit. Zda si nechat udělat odborné posouzení, ale nevím kdo by mi ho mohl vystavit a zda bych měl nárok na proplacení odborníka z fondu oprav, jelikož si myslím že odborné posouzení mi taky nikdo nedá zadarmo. Nebo zda můžu ostatní vlastníky žalovat když nesouhlasí se zateplením čímž by se údajně problém se zatékáním vyřešil. V bytě se už začíná objevovat plíseň. Při rekonstrukci jsem provedl i nové omítky a ty jsou již dnes bohužel zničeny v důsledku vody. Předem děkuji za jakoukoli radu s pozdravem Jurajda Odpověď: Doporučuji kontaktovat vlastníka nemovitosti s žádostí o opravu. Jelikož je vada prokazatelně mimo prostory Vašeho bytu (který je Vaším výlučným vlastnictvím) a nejspíše se jedná o závady na hlavních svislých nebo vodorovných konstrukcích, je za odstranění závad odpovědný vlastník nemovitosti, protože tyto kostrukce jsou dle § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, společnými částmi domu.
Odborné posouzení může provést soudní znalec (seznam na http://portal.justice.cz). Doporučuji nejprve po vlastníkovi nemovitosti požadovat odstranění závad na jeho náklady a pokud toto nebude možné, kontaktujte soudního znalce osobně a nechte si vypracovat znalecký posudek "na vlastní pěst". Na základě výsledku tohoto posudku požadujte po vlastníkovi nemovitosti nápravu (opravu). Fond oprav je ta tuto závadu samozřejmě využitelný, protože se jedná o závadu na společných částech domu.
Dotaz: Dobrý den, chěl bych se zeptat jestli při koupi obecního bytu mohou být rozdílné ceny za m2 pro každého nájemníka .Jedná se o byty stejné kategorie a nachází se ve stejném domě.Dostali jsme od obce nabídku na koupi bytu ,ale každý nájemník má rozdílnou cenu za m2.Bylo nám to zdůvodněno tím ,že někteří zde bydlí již déle i když mají nájemní smlouvu na dobu určitou,byty stejné kategorie jen rozdílnou velikost bytů mají nárok na slevu a my na slevu nemáme nárok i když zde bydlíme 8let řádně platíme veškeré poplatky.Ale částku za m2 máme o polovinu vyšší než ostatní.Př.máme byt 2plus 1
80m2 2kategorie sousedka 67m2 2kategorie po nás chtějí 2krát větší cenu než po sousedce
/po nás 552000,po sousedce 200 000/.Byty budou prodávány do podílového spoluvlastnictví.Odpověď: Pokud vím, tak neexistuje žádný zákon, který by zvlášť upravoval prodeje obecních bytů. Doporučuji zjistit jestli tato problematika není u Vás v obci upravena vyhláškou. Pokud ne, tak se obávám, že bude dosažení snížení ceny problematické.
Dotaz: Dobrý den, prosím o zodpovězení dotazu, jaké mám možnosti na odstranění závad, případně jiné možnosti z důvodu zatékání vody do bytu. Jsem nájemníkem státního bytu a majitelem je správa vojenského bytového fondu. Bydlím pod střechou a na chodbě je umístěna odpadní roura, která má za úkol odvádět vodu ze střechy při dešti. Bohužel, část vody protéká vně trubky a stéká mi na podlahu a přilehlé zdi, které vlhnou. Tento problém je dlouhodobějšího rázu a už jsem na něj několikrát poukazoval.
Děkuji za Vaše informace.Odpověď: Pokud pronajímatel nereaguje, můžete provést opravu sám a nutné náklady požadovat po pronajímateli (§691 obč.zák)
§ 691
Nesplní-li pronajímatel svoji povinnost odstranit závady bránící
řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, má
nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v
nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů.
Právo na náhradu musí uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu.
Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.
§ 692
(1) Nájemce je povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli
potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich
provedení; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti
vznikla.
Dotaz: Dobrý den.
Bydlím v nájemním bytě a chtěl bych se zeptat,jestli je pronajímatel povinnen v takovýchto bytech rekonstruovat sociální zařízení(koupelnu a záchod) a jestli na to je nějaký předpis nebo zákon?Za zodpovězení tohoto dotazu moc děkuji.
S pozdravem Jelínek Luděk Odpověď: Váš dotaz není vyčerpávající, doporučujeme požádat o informaci odbor bytového hospodářství místně příslušného obecního, městského úřadu.Po pronajímateli můžete žádat plnění dle smlouvy a zajištění funkčnosti sociálního zařízení,Žádat o rekonstrukci pouze z estetických důvodů je pouze na majiteli.Vhodne by bylo projednat celou svojí záležitost s majitelem.
Dotaz: Dobrý den,
kopila jsem si byt (novostavbu), který je bohužel velmi vlhký a proto se tam také začaly kroutit a zvedat podlahy. Byt jsem přebírala 1.4.2008, takže ke zničení podlahy došlo velmi brzy a je tedy i v záruce. Problém je v tom, že byt jako takový stavěla Skanska, ale podlahu jim dělala jiná firma a oni se teď nemůžou dohodnout na tom, kdo může za to, že se podlaha zkroutila. Já se ale díky tomu nemůžu do bytu stále nastěhovat, protože když už bych tam dala nábytek, tak by pak nebylo možné podlahu opravit. Chtěla bych se zeptat, jak mám postupovat, aby došlo co nejdříve k její opravě a zda mám nárok na slevu z ceny bytu? V kupní smlouvě je sjednáno určité penále za každý den prodlení předání od 1.5.2008. K předání bytu už došlo, ale je stejně pořád neobyvatelný, tak by mě zajímalo, jestli mám nárok na nějaké penále či slevu? Dá se toto řešit nějakou právní cestou nebo prostě musím počkat, jestli se dodavalelé dohodnou, kdo a jak závadu odstraní (obě strany uznaly, že je nutné podlahu vyměnit, ale nedokážou se dohodnout na tom, kdo to má udělat).
Předem díky za odpověď
Dana TučkováOdpověď: Ve Vašem případě je stěžejní, s kým máte uzavřenou kupní smlouvu na byt. Je-li smlouva uzavřena se Skanskou, je plně odpovědná Skanska, a to i když je vada způsobena jejím subdodavatelem. V souladu s § 598 občanského zákoníku "Kupující má právo na úhradu nutných nákladů, které mu vznikly v souvislosti s uplatněním práv z odpovědnosti za vady." může tedy , je-li byt skutečně neobyvatelný, požadovat náhradu nutných nákladů ze případné náhradní bydlení.
Dotaz: Dobry den,
hledame pronajem bytu v Praze, s tim, ze inzeraty vyhledavame na internetu. Kdyz ovsem prijdeme na prohlidku, realitni makler nas upozorni, ze musime zaplatit navic krome vratne kauce a prvniho najmu i tzv. provizi pro realitku. Zajimalo by mne, z jakeho titulu realitni kancelare pozaduji zaplaceni provize po najemnikovi, kdyz zprostredkovatelskou smlouvu ma s nimi uzavrenou pronajimatel, a tudiz by jim mel platit on. A dale, jestli je v nejakem pravnim predpise receno v jake maximalni vysi muze byt tato provize a zda mohou chtit po najemnikovi i zaplatit DPH.
dekuji
Zdravi
Jana Brazdilova
Odpověď: Dle mého názoru jde o smlouvu zprostředkavatelskou podle §§ 774 - 777 zák. 40/1964 Sb., dále jen "OZ". Zde je skutečně uvedeno, že odměnu platí zájemce o zprostředkování (§ 774 OZ). Ten ovšem může tuto cenu zakomponovat do Vašeho poplatku a tak se dostává opět k Vám. V tomto případě jde tedy pouze o vynechání mezičlánku. Navíc, občanské právo je do zančné míry ovládáno zásadou smluvní volnosti - co si strany ujednají, to mají. Otázkou je, zda by se nejednalo o klamavé obchodní praktiky , protože výsledná cena je zřejmě odlišná od ceny inzerované. Tato oblast spadá do kompetence České obchodní inspekce (www.coi.cz)
Dotaz: Dobrý den!
Žijeme v družstevním bytě, který dosud nemáme odkoupený do osobního vlastnictví. Plánujeme přestěhovat se do většího bytu a nevíme, na koho se obrátit s následujícími otázkami. Mohli byste nám, prosím, poradit vy? Nebo alespoň poradit, na koho se máme obrátit?
Větší byt plánujeme koupit za 2-3 roky. Je pro nás výhodnější odkoupit současný byt do osobního vlastnictví a prodat jej již jako byt v osobním vlastnictví nebo byt neodkupovat do OV a "prodat převod členských družstevních práv"? Jde nám zejména o to, jak by takový prodej vypadal? Jakou daň budeme muset zaplatit a v jaké výši v případě, že byt odkoupíme do OV a pak jej prodáme, za předpokladu, že veškeré peníze, získané prodejem bytu, použijeme na koupi bytu nového (většího)? Nebo co by pro nás vyplývalo z prodeje družstevních práv? Děkuji za radu a čas věnovaný našemu dotazu.Odpověď: Obecně platí, že družstevní byty jsou při prodeji levnější než byty v osobním vlastnictví, protože koupi družstevního bytu nelze financovat hypotékou s ručením tímto bytem (je v majetku družstva). Co mse týče daní, tak při prodeji bytu v osobním vlastnictví platíte vždy daň z převodu nemovitosti. Při prodeji družstevního bytu (správně podílu v družstvu) tuto daň neplatíte.
Dotaz: Dobrý den,
zasílám stížnost ohledně koupi nemovitosti od developera Unistav a.s. ve vilaparku Zdiby. Nemovitost byla zkolaudována 14.9. 2007 stavebním úřadem Klecany. Při místním šetření byly zjištěny nedostatky jako chybějící drátěné oplocení celého pozemku. Závada měla být odstraněna do 30.12. 2007.Firma Unistav a.s. závadu neodstranila a 11.7. 2008 mně nemovitost prodala. Když jsem po zjištění stavu věci naléhala na firmu Unistav a.s., aby oplocení pozemku dodělala, jejich právník mi sdělil, že na plot nemám nárok. Přitom oplocení je ve stavebních plánech uvedeno. Na základě tohoto plánu firma Unistav dostala i stavební povolení.
Dále jsem zjistila, že mi na střeše garáže chybí tzv. cetris desky. Místo nich zastřešení kryje pouze pogumovaný igelit. Žádala jsem opět nápravu. Stavebník se vyjádřil, že to je tak provedeno úmyslně, aby do domu nezatékalo. Tato skutečnost nikde ve stavebních plánech ovšem není, ani ostatní domy tento nedostatek nemají.
Unistav také nekomunikuje v případě zjištěných závad v domě. Jako např. nefunkční kotel, elektrické zásuvky apod. Kvůli těmto nedostakům nemohu dům řádně užívat. Skutečnost je taková, že firma neodpovídá na emaily, nezvedá telefony a pokud ano, přislíbí, že závadu odstraní, ovšem na smluvené datum se nedostaví, ani nezavolá.
Chtěla bych upozornit, že se jedná o developera, který se na svých webových stránkách prezentuje jako spolehlivý dodavatel služeb a chlubí se projekty jako Beethovenův palác na Malé Straně nebo luxusními byty Panorama Strahov v Praze. Vystupování firmy je ovšem ve skutečnosti velmi neprofesionální.
Zajímá mě,zda-li mám právo na nápravu a jakými prostředky se jí mohu domoci, neboť firma Unistav a.s. se chová odmítavě a nereaguje.
Děkuji a s pozdravem
Monika Kuželová.Odpověď: Zde je možné postupodat dvěma způsoby.
1. podle § 19 zákona o ochraně spotřebitele má prodávající povinnost vyřídit jakoukoliv reklamaci do 30 dní. Pokud tak neučiní, vystavuje se postihu ze strany České obchodní inspekce. Tudíž doporučuji reklamovat doporučeným dopisem a pokud nebude reklamace vyřízena, podat stížnost na ČOI. Toto je asi jediný způsob, jak prodávajícího donutit, aby reklamace řešil.
2. Ohledně práv - máte dle § 622 občanského zákoníku v případě vady právo na její odstranění, případně výměnu věci, slevu nebo v krajním případě i odstoupení od smlouvy, což ale v případě nemovitostí není moc vhodné.
Ohledně nedodělků záleží čistě na tom, jak je uveden předmět koupě, zde musí být také specifikace vlastností bytu.
Ohledně vad doporučuji v případě problémů s uznáním reklamace kontaktovat soudního znalce a nechat si udělat znalecký posudek. Seznam naleznete na www.justice.cz.
Obecně ohledně vad, pokud by prodávající přes všechny urgence nereagoval, je jediná možnost soudní spor - např. žalovat slevu. Nelze si věc opravit nezáručně a pak náklady vymáhat.
V každém případě je vhodně veškerou komunikaci provádět písemně.
29. listopadu 07, 06:11 
