DOTAZ: Reklamace závad bytu
Dotaz: Dobrý den,
rád bych se dotázal, zda se vztahuje 3-letá záruční doba na závadu materiálu zástěny sprchového koutu (opadávající barva), který byl součástí novostavby bytu. Dále by mne zajímalo, jakou máme možnost domoci se odstranění závad společných prostor domu, které u prodejce bytů marně skoro 2 roky reklamujeme, případně, jak máme postupovat.
Předem děkuji za odpověď.Odpověď: Dobrý den, záleží na tom, jestli jste si objednal opravu/rekonstrukci bytu, nebo jste koupil byt jako byt v novostavbě. Jde o to, že tříletá záruční doba se vztahuje na zhotovení stavby ve smyslu § 646 odst. 3 obč.zák., pakliže byla uzavřena smlouva o dílo mezi objednatelem a zhotovitelem.
Pakliže nejste v právním vztahu se zhotovitelem, nemáte nárok na to, aby Vám byla poskytnuta tato zákonná záruční doba a uplatní se pouze zákonná šestiměsíční záruční doba (byt totiž není spotřebním zbožím, a proto pro něj neplatí dvouletá záruka) dle § 599 obč. zák.
Co se týče nevyřízené reklamace, doporučoval bych obrátit se na soudního znalce v oboru stavebnictví nebo podobném (seznam znalcu najdete na www.justice.cz) a ještě jednou se s přiložením znalce domáhlal uznání reklamace. Pokud byste ani tentokrát neuspěl a měl byste v ruce znalecký posudek, který by prokazoval opravněnost reklamace, nezbyde Vám nic jiného, než se obrátit na soud. Náklady (znalec, soudní poplatky, právník...) pak ponese strana, která neuspěje.
Dotaz: Dobrý den,
rád bych se dotázal, zda se vztahuje 3-letá záruční doba na závadu materiálu zástěny sprchového koutu (opadávající barva), který byl součástí novostavby bytu. Dále by mne zajímalo, jakou máme možnost domoci se odstranění závad společných prostor domu, které u prodejce bytů marně skoro 2 roky reklamujeme, případně, jak máme postupovat.
Předem děkuji za odpověď.Odpověď: Dobrý den, záleží na tom, jestli jste si objednal opravu/rekonstrukci bytu, nebo jste koupil byt jako byt v novostavbě. Jde o to, že tříletá záruční doba se vztahuje na zhotovení stavby ve smyslu § 646 odst. 3 obč.zák., pakliže byla uzavřena smlouva o dílo mezi objednatelem a zhotovitelem.
Pakliže nejste v právním vztahu se zhotovitelem, nemáte nárok na to, aby Vám byla poskytnuta tato zákonná záruční doba a uplatní se pouze zákonná šestiměsíční záruční doba (byt totiž není spotřebním zbožím, a proto pro něj neplatí dvouletá záruka) dle § 599 obč. zák.
Co se týče nevyřízené reklamace, doporučoval bych obrátit se na soudního znalce v oboru stavebnictví nebo podobném (seznam znalcu najdete na www.justice.cz) a ještě jednou se s přiložením znalce domáhlal uznání reklamace. Pokud byste ani tentokrát neuspěl a měl byste v ruce znalecký posudek, který by prokazoval opravněnost reklamace, nezbyde Vám nic jiného, než se obrátit na soud. Náklady (znalec, soudní poplatky, právník...) pak ponese strana, která neuspěje.
Související články
Dotaz: Jak mám postupovat když: V loňském roce jsem byl minimálně 6 krát v autoopravně s tím, že mi vytékala chladící kapalina. Tyto opravy mně stály cca 8.000,00 Kč. V červenci t.t. mi po příjezdu na chalupu odešlo vodní čerpadlo. Oprava mně stála dalších 6.000,00 Kč, ale závada se alespoň odstranila. Týden po opravě jsem zjistil, že mi z pod hlavy válce uniká olej(!) - stačilo znovu dotáhnout matice... Za další týden zjišťuji, že mi špatně startuje auto (poprvé za celou dobu jeho vlastnictví). Musím zajet do prodejny, kde jsem v loňském roce kupoval autobaterii, ať zkontrolují její stav a zda je to ta původní... Tyto následné poruchy se mi nezdají, že vznikají samy od sebe! Opravna však tvrdí, že auto už má "něco" za sebou a takové závady jsou běžné...
V jiné opravě mi v roce 2006 udělali nástřik spodku vozu a dutin. Při přebírání jsem zjistil, že mi vyměnili originál pneu za protektorované (nic jsem jim nedokázal - tvrzení proti tvrzení) a navíc mi shnily prahy, které jsem si v roce 2007 nechal vyměnit a zjistil jsem, že nástřik dutin proveden nebyl!!! Uvnitř byla samá rez!
Tak mohu pokračovat dál a dál! Ještě se nestalo (a to i v autorizované opravně v Opavě (vyměnili mi sedadlo řidiče, poškrábali karosérii, s autem jizdili atd...), že by jakákoliv oprava proběhla normálně!
Na reklamaci oprav jsou 3 měsíce, ale jak se to dá reklamovat, když vás při jakékoliv příležitosti okradou tím, že vám vymění lepší díl, za horší a připraví si další práci na další období...?! Jak se to má dokázat, když i soudní znalec z Hradce Králové mi v roce 2006 sdělil, že dokazování je jen a jen na mně! Řekněte jak chcete dokázat, např. naprasklý válec, vadné těsnění na které se přišlo při opravě něčeho jiného atd....Další a další závady zdůvodňují stářím vozidla ap. (Auto mám z roku 1995.)
Jak dál. Něco shnilého je v tomto "Dánském státě". Volá to po úpravě zákona! Mi to už asi nepomůže, ale určitě v "tom" nejsem sám!
Za radu děkuji. Odpověď: Pokud si myslíte, že Vám vznikla nějaká škoda, je skutečně na Vás, abyste prokázal, že Vám byla způsobena. Pokud máte se servisem špatné zkušenosti, není nic jednoduššího než si najít jiný, či před opravou nechat vůz posoudit nezávislého technika či si auto nafotit. Máte-li pocit, že se jedná o podvod, či že Vám bylo z auta něco odcizeno, obraťte se na Policii České republiky s případným trestním oznámením.
V současné době probíhají práce na rekodifikaci občanského zákoníka a i občané se mohou obracet s připomínkami na ministerstvo spravedlnosti. Nový zákoník můžete nalézt na stránkách http://obcanskyzakonik.justice.cz/cz/uvodni-stranka.html.
Dotaz: Dobrý den,
kopila jsem si byt (novostavbu), který je bohužel velmi vlhký a proto se tam také začaly kroutit a zvedat podlahy. Byt jsem přebírala 1.4.2008, takže ke zničení podlahy došlo velmi brzy a je tedy i v záruce. Problém je v tom, že byt jako takový stavěla Skanska, ale podlahu jim dělala jiná firma a oni se teď nemůžou dohodnout na tom, kdo může za to, že se podlaha zkroutila. Já se ale díky tomu nemůžu do bytu stále nastěhovat, protože když už bych tam dala nábytek, tak by pak nebylo možné podlahu opravit. Chtěla bych se zeptat, jak mám postupovat, aby došlo co nejdříve k její opravě a zda mám nárok na slevu z ceny bytu? V kupní smlouvě je sjednáno určité penále za každý den prodlení předání od 1.5.2008. K předání bytu už došlo, ale je stejně pořád neobyvatelný, tak by mě zajímalo, jestli mám nárok na nějaké penále či slevu? Dá se toto řešit nějakou právní cestou nebo prostě musím počkat, jestli se dodavalelé dohodnou, kdo a jak závadu odstraní (obě strany uznaly, že je nutné podlahu vyměnit, ale nedokážou se dohodnout na tom, kdo to má udělat).
Předem díky za odpověď
Dana TučkováOdpověď: Ve Vašem případě je stěžejní, s kým máte uzavřenou kupní smlouvu na byt. Je-li smlouva uzavřena se Skanskou, je plně odpovědná Skanska, a to i když je vada způsobena jejím subdodavatelem. V souladu s § 598 občanského zákoníku "Kupující má právo na úhradu nutných nákladů, které mu vznikly v souvislosti s uplatněním práv z odpovědnosti za vady." může tedy , je-li byt skutečně neobyvatelný, požadovat náhradu nutných nákladů ze případné náhradní bydlení.
Dotaz: Dobrý den,
zasílám stížnost ohledně koupi nemovitosti od developera Unistav a.s. ve vilaparku Zdiby. Nemovitost byla zkolaudována 14.9. 2007 stavebním úřadem Klecany. Při místním šetření byly zjištěny nedostatky jako chybějící drátěné oplocení celého pozemku. Závada měla být odstraněna do 30.12. 2007.Firma Unistav a.s. závadu neodstranila a 11.7. 2008 mně nemovitost prodala. Když jsem po zjištění stavu věci naléhala na firmu Unistav a.s., aby oplocení pozemku dodělala, jejich právník mi sdělil, že na plot nemám nárok. Přitom oplocení je ve stavebních plánech uvedeno. Na základě tohoto plánu firma Unistav dostala i stavební povolení.
Dále jsem zjistila, že mi na střeše garáže chybí tzv. cetris desky. Místo nich zastřešení kryje pouze pogumovaný igelit. Žádala jsem opět nápravu. Stavebník se vyjádřil, že to je tak provedeno úmyslně, aby do domu nezatékalo. Tato skutečnost nikde ve stavebních plánech ovšem není, ani ostatní domy tento nedostatek nemají.
Unistav také nekomunikuje v případě zjištěných závad v domě. Jako např. nefunkční kotel, elektrické zásuvky apod. Kvůli těmto nedostakům nemohu dům řádně užívat. Skutečnost je taková, že firma neodpovídá na emaily, nezvedá telefony a pokud ano, přislíbí, že závadu odstraní, ovšem na smluvené datum se nedostaví, ani nezavolá.
Chtěla bych upozornit, že se jedná o developera, který se na svých webových stránkách prezentuje jako spolehlivý dodavatel služeb a chlubí se projekty jako Beethovenův palác na Malé Straně nebo luxusními byty Panorama Strahov v Praze. Vystupování firmy je ovšem ve skutečnosti velmi neprofesionální.
Zajímá mě,zda-li mám právo na nápravu a jakými prostředky se jí mohu domoci, neboť firma Unistav a.s. se chová odmítavě a nereaguje.
Děkuji a s pozdravem
Monika Kuželová.Odpověď: Zde je možné postupodat dvěma způsoby.
1. podle § 19 zákona o ochraně spotřebitele má prodávající povinnost vyřídit jakoukoliv reklamaci do 30 dní. Pokud tak neučiní, vystavuje se postihu ze strany České obchodní inspekce. Tudíž doporučuji reklamovat doporučeným dopisem a pokud nebude reklamace vyřízena, podat stížnost na ČOI. Toto je asi jediný způsob, jak prodávajícího donutit, aby reklamace řešil.
2. Ohledně práv - máte dle § 622 občanského zákoníku v případě vady právo na její odstranění, případně výměnu věci, slevu nebo v krajním případě i odstoupení od smlouvy, což ale v případě nemovitostí není moc vhodné.
Ohledně nedodělků záleží čistě na tom, jak je uveden předmět koupě, zde musí být také specifikace vlastností bytu.
Ohledně vad doporučuji v případě problémů s uznáním reklamace kontaktovat soudního znalce a nechat si udělat znalecký posudek. Seznam naleznete na www.justice.cz.
Obecně ohledně vad, pokud by prodávající přes všechny urgence nereagoval, je jediná možnost soudní spor - např. žalovat slevu. Nelze si věc opravit nezáručně a pak náklady vymáhat.
V každém případě je vhodně veškerou komunikaci provádět písemně.
Dotaz: Dobrý den, moje rodina si koupila dva byty od společnosti central-group, ovšem už po třech měsících bydlení se na oknech, na zdi kolem oknen a na plovoucí podlaze začala oběvovat plíseň. Reklamace byla společností odmítnuta s tím, že byt buď špatně větráme, nebo máme zatažené rolety, nebo záclony, zkrátka vždy podle toho, co se zrovna hodilo. Nám ale připadá, že chyba je v první řadě na jejich straně, protože nový byt by zkrátka neměl být plesnivý, nehledě k tomu, že po zjištění plísně jsme začali poctivě odvětrávat a záclony zatahujeme pouze na spaní. Poraďte prosím jak se bránit - oni tvrdí, že po předání bytu se veškeré reklamace vztahují na dodavatele oken, ten však zaujímá shodné stanovisko s central-groupem. Investice do nového bytu představuje poměrně velkou zátěž do budoucnosti, když navíc takový byt, chybou špatné výstavby, sám postupně ztrácí na hodnotě, je to jednoduše k uzoufání - o zdravotních potížích, které plísně způsobují nemluvě. Na čí straně je chyba a jak se má jednotlivec proti mamutí firmě bránit? Předem Vám děkuji za odpověď. A. Černá Odpověď: Pakliže Vám je reklamace bytu opakovaně zamítána, nezbývá, než přesvědčit společnost Central Group o oprávněnosti své reklamace například pomocí znaleckého posudku. Znalecký posudek vyhotovuji znalci, jejich seznam je na adrese www.justice.cz, případně se podívejte na Komoru soudních znalců (www.znalci-komora.org). Se znaleckým posudkem, který bude ve Váš prospěch se znovu obraťte na společnost CG, v tuto chvíli by Vám již měla reklamaci uznat jako oprávněnou a také Vám v tom případě musí uhradit náklady znaleckého posudku podle §598 občanského zákoníku. Doporučuji s tímto záměrem (znalecký posudek) společnost CG nejprve předem informovat.
Druhou možností je vymáhat své právo z odpovědnosti za vady soudní cestou.
Dotaz: Dobrý den,
v říjnu 2007 jsem převzal byt v novostavbě. Při přejímce jsem podepsal Protokol o převzetí bytové jednotky. Jeho součástí je nicméně i ustanovení nazvané "Vady a nedodělky v jednotce". Jeho přesné znění je následující:
"Přejímající prohlašuje, že je mu stav předmětu znám a měl možnost se s ním důkladně seznámit. Zároveň prohlašuje, že na předmětu předání neshledal žádné vady či nedodělky, což stvrzuje svým podpisem".
Do bytu jsem se nastěhoval až v dubnu letošního roku. Po důkladném úklidu jsem teprve objevil několik závad - mezi ty největší patří rýha na vaně a poškrábané tabule skel v oknech. Tyto nedostatky nebyly při přejímce patrné.
K tomuto ustanovení protokolu jsem bohužel tehdy neprojevil písemnou výhradu. Po zjištění těchto závad jsem dle stanoveného postupu (jak vyplývá ze Smlouvy o převodu bytové jednotky)podal reklamaci. Tato však byla vyhotovitelem vyřízena tak, že byla zamítnuta. Smlouva o převodu bytové jednotky nicméně ve svém ustanovení hovoří o záruce na byt a kvalitu dodaného zařízení v délce dvou let. Pro úplnost lze dodat, že protokol o převzetí byl podepsán o den později než zmíněná smlouva o převodu bytové jednotky, tzn. nejdříve byla podepsána smlouva a po ní teprve protokol.
Prosím touto cestou o radu, zda lze v daném případě, tj. při existenci protokolu s citovaným ustanovením, reklamaci na uvedené závady (poškrábaná okna a vana) vůbec požadovat a zda má protokol o převzetí bytové jednotky z právního hlediska větší váhu než Smlouva o převodu bytové jednotky.
Děkuji za vyjádření a pomoc. S pozdravem
Jan Husák
Odpověď: Od podpisu předávacího protokolu a zjištění vady uběhlo skutečně celkem dost času, půl roku. Předávacím protokolem a jeho podpisem se samořejmě nezbavujete záruky, která je Vám poskytnuta ze zákona a o které se rovněž prodávající zmiňuje ve smlouvě o převodu bytové jednotky. Prodávající Vám však může oponovat a zamítnout reklamaci s tím, že k poškození vany a oken - tj. k mechanickému poškození, došlo až v době po předání bytové jednotky, tj. že jste poškození bytu způsobil sám a prodávající za ně tak nenese odpovědnost.
Prodávající skutečně nenese odpovědnost za vady vzniklé mechanickým poškozením, v případě, pokud vzniknou¨až po předání věci. Tím, že jste podepsali protokol o převzetí věci s doložkou, že byt nemá žádné vady, jste se dostal do obtížné důkazní situace - proti Vašemu tvrzení, že vady jste neučinil vy (např. při dodělávání nějakých prací, stěhování apod.), stojí Váš podpis na předávacím protokole.
Skutečnost, že vady v bytě byly se můžete pokusit dokázat svědecky (prokážete, že jste v bytě nebydlel, tudíž jste vady nemohl způsobit), čestným prohlášením apod. Předem Vás však musím upozornit, že prodávající má v rukou silný důkaz - Vaše prohlášení, že jste přebíral byt bez vad. Samozřejmě můžete argumentovat i tím, že byt doposud nebyl uklizen a pro prach jste vady nemohl objevit..
Dotaz: Dobrý den,
rád bych Vás požádal o informace k postupu reklamace stavebních prací při koupi bytu. V 02/07 jsem koupil byt v menším bytovém domě (11 bytových jednotek). Řádne jsem se stavební firmou uzavřel kupní smlouvu (smlouvu o dílo) a byt po kolaudaci přebral. Reklamace, ketré byly zjevné při přebírání bytu byly odstraněny a doplacena celá kupní cena. Po čase byly zjištěny závady na společných prostorech a nechal se vyhotovit znalecký posudek. Díky posudku byly zjištěny i jiné závady (použití jiných materiálů než bylo v projektu, nedostatečná tepelná izolace a jiné závady v jednotlivých bytech). V bytě se také začala projevovat vlhkost a tvorba plísní. Sepsali jsme reklamaci a včetně možnosti náhlédnutí do znal. posudku předali stavební firmě. Firma uznala pár drobných vad, které odstranila, ale na další nereagovala nebo zamítla. Např. izolace základů, odmítla opravit, protože nebyly v projektu (stavební firma však byla celkovým dodavatelem stavby, včetně projektu), s odůvodněním, že je to chyba projektanta, ať řešíme reklamaci s ním, což se domnívám není pravdivá informace. Nyní firma nereaguje na telefonáty a nekomunikuje. Jaký je prosím ideální postup, v případě, že soudní řešení, je poslední možnost. Zmůže něco stížnost na ČOI, popř. Živnostenský úřad?
Děkuji za odpověď
Martin BrabecOdpověď: Pokud firma odmítá komunikovat a přijímat reklamace můžete se obrátit na ČOI. Pokud byly vady odmítnuty jako chyby projektu, tak si to nechte potvrdit a znaleckým posudkem toto odmítnutí vyvraťte. Tento znalecký posudek si pak můžete nárokovat jako náklad spojený s reklamací. Pokud ani toto by nepomohlo, pak Vám zbývá pouze soud.
Dotaz: Dobrý den,
chtěl bych se zeptat za jakých podmínek mohu požadovat vrácení části peněz z koupě nového bytu v projektu Palouček 2, jedná se o zjištěné závady takového rázu, že tento zakoupený byt nesplnuje zákonné normy o hluku, které byli zjištěny následným měřením. Devoleper, který tento projekt nabízel, nechce o finačním vyrovnání slyšet a pouze navrhuje kosmetickou úpravu bytu, přičemž sníží touto úpravou podstatně velikost bytu a v některých místech nebude stejně možné provést úpravu. Vzhledem k lacnímu jednání z jejich strany po roce čekání, musela zasáhnout ČOI, která konstatovala porušení zákona. Také uvažuji o vypovědění smlouvy, zde ale bude záležet, co vše mohu požadovat nazpět, můžete mi poradit?
děkuji
S pozdravem
R. UlrichOdpověď: Při odstoupení od smlouvy si smluvní strany vzájemně vrací všechna poskytnutá plnění. Byt je jistě věc značné hodnoty, proto je na místě nejvyšší míra obezřetnosti. Bylo by myslím vhodné postupovat po dohodě s advokátem, který Vám doporučí vhodné řešení s přihlédnutím ke všem aspektům Vašeho smluvního vztahu a po prostudování smlouvy.
Dotaz: Dobrý den,
v říjnu loňského roku jsem převzal nový byt i s několika nedořešenými věcmi, které nebránily jeho užívání. Vše bylo zaznamenáno v předávacím protokolu, takže jsem věřil v jejich brzké odstranění. Nestalo se tak. Jedná se např. o výměnu vnitřních dveří, které jsou v jiném provedení než bylo z mé strany požadováno. V průběhu užívání bytu, tedy v období od října 2007 do dnešního dne, jsem narazil na pár dalších nedokonalostí. Některých věcí si prostě hned nevšimnete, nejste-li přímo odporníkem. Ze strany dodavatele mi bylo sděleno, ať sepíšu reklamační protokol a ten odešlu k nim doporučeně. Učinil jsem tak počátkem února 2007, dopis došel, o všem se ví, vše je údajně v řešení, ale výsledek je v nedohlednu.
Poradili byste mi prosím vás jak v takovém případě postupovat?
Veškeré reklamační lhůty byly překročeny, na jejich prodloužení jsem se s dodavatelem samozřejmě nedohodl.
Mohu reklamované předměty nebo jejich vady podle zákona považovat za neodstranitelné a požadovat tak slevu na předmětu? Mohu požadovat i slevu z celkové ceny bytu, poněvadž tyto předměty jsou jeho součástí?
Jelikož některé, později objevené, "kosmetické" vady se týkají bytu jako celku - viditelná křivost zdí a příček při zaměření a montáži vestavěného nábytku - nepředpokládám, že se dají jednoduše odstranit, poněvadž byt již užívám. Mohu i v takovém případě nárokovat slevu? Jak mám správně postupovat, abych se ze strany dodavatele dočkal vyřešení této situace? Na koho se mohu obrátit?
Děkuji a s pozdravem Šumský DavidOdpověď: Pokud nebyla Vaše reklamace v zákonem stanovené lhůtě jakkoliv vyřízena (vyřízením se rozumí i zamítnutí reklamace), hledí se na reklamované vady jako na vady neodstranitelné. Ve Vašem případě, pokud prodávající nepřistoupil k opravě vad, je skutečně zřejmě nejlepší nárokovat přiměřenou slevu. Slevu vyčíslete dle množství reklamovaných vad tak, že vycházejte z hodnoty, jakou by měl byt bez po odečtení hodnoty bytu či jeho jednotlivého vybavení s vadami. Slevu nárokujete u prodávajícího s tím, že požadujte její uhrazení do 30 dnů ode dne doručení opakované reklamace. Pokud prodávající v této době opět nebude vůbec reagovat, můžete na jeho jednání upozornit dozorový orgán - Českou obchodní inspekci (kontakt naleznete mimo jiné i na www.coi.cz). Prodávajícímu může být za jeho jednání (tj. že nevyřizuje reklamace v zákonné lhůtě) uložena pokuta.
Rovněž pokud prodávající nijak nevyřídí Vaši reklamaci, můžete uplatnit nárok na poskytnutí přiměřené slevy podáním žaloby soudu.
Dotaz: Dobrý den, potřebovala bych poradit. V roce 2006 v březnu jsme si nechali dělat rozsáhlou rekontrukci bytu. Kolaudace bytu od firmy byla 19.4.2006, kde byly hlášeny a sepsány závady na odstranění. Na předběžném rozpisu byla uvedena částka 2300kč za vymalování a ten den t.j 19.4.2006 nám bylo teprve zděleno, že je navýšení za malování o 17000kč, ale to už bylo vymalováno, musíme s částkou souhlasit? Do dnešního dne nejsou provedeny závady, které byly zapsány, majitel firmy nám většinou nezvedá telefon a když voláme z jiného čísla a vezme hovor nám jen slibuje, že tam někoho pošle, aby to opravil. Do dnešního dne jsme nedostali ani vyučtování a my víme, že je tam přeplatek. Můžememe ještě odstoupit od smlouvy z důvodu prodlení a nesplnění závazků? Máme právo na slevu nebo odškodnění, nemáme podepsáno podle smlouvy, že jsme dílo převzaly. Zůstalo to na mrtvým bodě. Nevíme jestli je máme oslovit dopisem a nebo to dát k soudu. Kdyby to bylo obráceně, tak by se firma s námi nebavila a bylo by to určitě vyřešeno soudem a s velkými penálemi. Poradte mě, co můžem podniknout. Moc Vám děkuji za každou radu. Novotná Eva Brno 774650320Odpověď: K Vašemu dotazu Vám mohu poradit následující:
co se ceny týče, ta může být určena dvěma způsoby a to buď rozpočtem nebo odhadem
pokud byla zhotovena rozpočtem(rozumí se tím pevně stanovená částka): (§635 OZ)
pak by mohl zhotovitel cenu zvýšit jen tehdy, jestliže jste s cenou předem souhlasila a tento souhlas musel být dán písemně.
Po oznámení nové ceny můžete od smlouvy odstoupit , neučiníte-li tak bez prodlení, jste povinna zaplatit celou cenu, jenom když ke zvýšení ceny došlo po datu dohodnuté doby provedení díla.
Odstoupíte li jako objednatel od smlouvy, jste povinna zhotoviteli zaplatit částku připadající na provedenou práci a vzniklé náklady podle původně dohodnuté ceny, pouze pokud jste měla z tohoto částečného plnění prospěch.
pokud byla stanovena odhadem(nelze li určit cenu přesně): (§636 OZ)
pokud tu zhotovitel zjistí, že cenu podstatně(víc než 10%) překročí, musí na to objednatele písemně upozornit, jinak nemá právo na zaplacení rozdílu v ceně.
objednatel po oznámení nově určené ceny má právo od smlouvy odstoupit. odstoupí-li od smlouvy, je povinen zaplatit zhotoviteli částku připadající na provedenou práci a vzniklé náklady podle původně určené ceny, jen pokud měl z částečného plnění majetkový prospěch.
neodstoupíte-li jako objednatel od smlouvy bez zbytečného odkladu, jste povinna za poskytnutou službu nově určenou vyšší cenu.
Pokud tedy dobře rozumím Vaší situaci, kde nepíšete nic o tom, že by jste s cenou souhlasili a už vůbec nic o tom, že písemně. Je velmi snadné od smlouvy odstoupit, protože nová cena nebyla buď správně odsouhlasena(případ rozpočtu) nebo správně oznámena(případ odhadu).
Co se díla jako celku týče, můžete samozřejmě odstoupit na základě §642, odstavec 2 OZ, kde se stanoví, že, je-li zřejmé, že nebude-li dílo včas hotovo nebo nebude provedeno řádně a jestliže zhotovitel neučiní nápravu ani v poskytnuté přiměřené lhůtě, jste oprávněna od smlouvy odstoupit.
OZ – občanský zákoník, jinak také zákon číslo 40/1964Sb.
Dotaz: Bydlim v byte 3+1 v panelovem dome, ktery patri jiste firme. Chtel bych tento byt vymenit za mensi. Kdyz jsem se byl informovat, jak bych tuto vymenu mohl uskutecnit, bylo mi sdeleno urednikem vyrizujicim tuto vymenu, ze mu musim zaplatit 20 000,-- Kc, aby mohl toto provest. Ma na tuto castku pravo? Jak se muzu branit, v pripade, ze toto pravo nema?
Dekuji za Vasi odpovedOdpověď: Vyměnit byt s jiným nájemcem můžete dle ustanovení § 715 Občanského zákoníku pouze se souhlasem pronajímatelů. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.
Pronajímatel je tak oprávněn Vám souhlas odepřít - závažné důvody lze spatřovat např v tom, že člověk, se kterým chcete byt vyměnit, nehradí dlouhodobě nájemné apod.
Pokud pronajímatel odmítne dát souhlas k výměně, můžete soudu podat žalobu na nahrazení projevu vůle - pronajímatelova souhlasu s výměnou.
Částka 20.000,- Kč nevyplývá ze zákona - pronajímatel může vázat tuto částku např. na pokrytí nákladů, které mu s výměnou vzniknou, jako kauci na nový byt - pokud je zde hrazeno vyšší nájemné apod. Bezdůvodné vymáhání částky by se mohlo jevit jako v rozporu s dobrými mravy - pronajímatel by tedy na takového plnění neměl nárok.
Další postup ovšem zvažte, zvlášť s přihlédnutím k tomu, že pronajímatel Vám při nezplacení může odmítnou souhlas s výměnou bytu a Vy pak budete muset svůj nárok "vyžalovat" u soudu.
§ 716
(1) Právo na splnění dohody o výměně bytu musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas; jinak právo zanikne.
(2) Nastanou-li dodatečně u některého z účastníků takové závažné okolnosti, že není možno splnění dohody na něm spravedlivě požadovat, může od dohody odstoupit; musí však tak učinit bez zbytečného odkladu. Povinnost k náhradě škody tím není dotčena.
Dotaz: Dobrý den, před rokem jsme s přítelkyní zakoupili byt v osmém patře panelového domu. Byt jsme celý zrekonstruovali a přestavili cca v ceně 250 000. Po měsíci jsme zjistili, že do bytu zatéká, zatékání se projevuje uprostřed zdi. Tento problém jsme neřešili jelikož byla naplánovaná rekonstrukce střechy.Čekali jsme že rekonstrukcí se problém vyřeší. Dále bylo provedena nová malba panel. domu a oprava prasklin. Rekonstrukce se provedla ale do bytu stále zatéká. Prosím o radu jak postupovat. Tento problém jsem prostudoval na internetu a zjistil, že zatékání přes zeť vyřeší zateplení domu. Ovšem s tím zbylí vlastníci tedy nad polovina nesouhlasí a já nevím jak dále tento problém řešit. Zda si nechat udělat odborné posouzení, ale nevím kdo by mi ho mohl vystavit a zda bych měl nárok na proplacení odborníka z fondu oprav, jelikož si myslím že odborné posouzení mi taky nikdo nedá zadarmo. Nebo zda můžu ostatní vlastníky žalovat když nesouhlasí se zateplením čímž by se údajně problém se zatékáním vyřešil. V bytě se už začíná objevovat plíseň. Při rekonstrukci jsem provedl i nové omítky a ty jsou již dnes bohužel zničeny v důsledku vody. Předem děkuji za jakoukoli radu s pozdravem Jurajda Odpověď: Doporučuji kontaktovat vlastníka nemovitosti s žádostí o opravu. Jelikož je vada prokazatelně mimo prostory Vašeho bytu (který je Vaším výlučným vlastnictvím) a nejspíše se jedná o závady na hlavních svislých nebo vodorovných konstrukcích, je za odstranění závad odpovědný vlastník nemovitosti, protože tyto kostrukce jsou dle § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, společnými částmi domu.
Odborné posouzení může provést soudní znalec (seznam na http://portal.justice.cz). Doporučuji nejprve po vlastníkovi nemovitosti požadovat odstranění závad na jeho náklady a pokud toto nebude možné, kontaktujte soudního znalce osobně a nechte si vypracovat znalecký posudek "na vlastní pěst". Na základě výsledku tohoto posudku požadujte po vlastníkovi nemovitosti nápravu (opravu). Fond oprav je ta tuto závadu samozřejmě využitelný, protože se jedná o závadu na společných částech domu.
Dotaz: Dobrý den, chěl bych se zeptat jestli při koupi obecního bytu mohou být rozdílné ceny za m2 pro každého nájemníka .Jedná se o byty stejné kategorie a nachází se ve stejném domě.Dostali jsme od obce nabídku na koupi bytu ,ale každý nájemník má rozdílnou cenu za m2.Bylo nám to zdůvodněno tím ,že někteří zde bydlí již déle i když mají nájemní smlouvu na dobu určitou,byty stejné kategorie jen rozdílnou velikost bytů mají nárok na slevu a my na slevu nemáme nárok i když zde bydlíme 8let řádně platíme veškeré poplatky.Ale částku za m2 máme o polovinu vyšší než ostatní.Př.máme byt 2plus 1
80m2 2kategorie sousedka 67m2 2kategorie po nás chtějí 2krát větší cenu než po sousedce
/po nás 552000,po sousedce 200 000/.Byty budou prodávány do podílového spoluvlastnictví.Odpověď: Pokud vím, tak neexistuje žádný zákon, který by zvlášť upravoval prodeje obecních bytů. Doporučuji zjistit jestli tato problematika není u Vás v obci upravena vyhláškou. Pokud ne, tak se obávám, že bude dosažení snížení ceny problematické.
Dotaz: Dobrý den, prosím o zodpovězení dotazu, jaké mám možnosti na odstranění závad, případně jiné možnosti z důvodu zatékání vody do bytu. Jsem nájemníkem státního bytu a majitelem je správa vojenského bytového fondu. Bydlím pod střechou a na chodbě je umístěna odpadní roura, která má za úkol odvádět vodu ze střechy při dešti. Bohužel, část vody protéká vně trubky a stéká mi na podlahu a přilehlé zdi, které vlhnou. Tento problém je dlouhodobějšího rázu a už jsem na něj několikrát poukazoval.
Děkuji za Vaše informace.Odpověď: Pokud pronajímatel nereaguje, můžete provést opravu sám a nutné náklady požadovat po pronajímateli (§691 obč.zák)
§ 691
Nesplní-li pronajímatel svoji povinnost odstranit závady bránící
řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, má
nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v
nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů.
Právo na náhradu musí uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu.
Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.
§ 692
(1) Nájemce je povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli
potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich
provedení; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti
vznikla.
Dotaz: Dobrý den.
Bydlím v nájemním bytě a chtěl bych se zeptat,jestli je pronajímatel povinnen v takovýchto bytech rekonstruovat sociální zařízení(koupelnu a záchod) a jestli na to je nějaký předpis nebo zákon?Za zodpovězení tohoto dotazu moc děkuji.
S pozdravem Jelínek Luděk Odpověď: Váš dotaz není vyčerpávající, doporučujeme požádat o informaci odbor bytového hospodářství místně příslušného obecního, městského úřadu.Po pronajímateli můžete žádat plnění dle smlouvy a zajištění funkčnosti sociálního zařízení,Žádat o rekonstrukci pouze z estetických důvodů je pouze na majiteli.Vhodne by bylo projednat celou svojí záležitost s majitelem.
Dotaz: Dobry den,
hledame pronajem bytu v Praze, s tim, ze inzeraty vyhledavame na internetu. Kdyz ovsem prijdeme na prohlidku, realitni makler nas upozorni, ze musime zaplatit navic krome vratne kauce a prvniho najmu i tzv. provizi pro realitku. Zajimalo by mne, z jakeho titulu realitni kancelare pozaduji zaplaceni provize po najemnikovi, kdyz zprostredkovatelskou smlouvu ma s nimi uzavrenou pronajimatel, a tudiz by jim mel platit on. A dale, jestli je v nejakem pravnim predpise receno v jake maximalni vysi muze byt tato provize a zda mohou chtit po najemnikovi i zaplatit DPH.
dekuji
Zdravi
Jana Brazdilova
Odpověď: Dle mého názoru jde o smlouvu zprostředkavatelskou podle §§ 774 - 777 zák. 40/1964 Sb., dále jen "OZ". Zde je skutečně uvedeno, že odměnu platí zájemce o zprostředkování (§ 774 OZ). Ten ovšem může tuto cenu zakomponovat do Vašeho poplatku a tak se dostává opět k Vám. V tomto případě jde tedy pouze o vynechání mezičlánku. Navíc, občanské právo je do zančné míry ovládáno zásadou smluvní volnosti - co si strany ujednají, to mají. Otázkou je, zda by se nejednalo o klamavé obchodní praktiky , protože výsledná cena je zřejmě odlišná od ceny inzerované. Tato oblast spadá do kompetence České obchodní inspekce (www.coi.cz)
Dotaz: Dobrý den!
Žijeme v družstevním bytě, který dosud nemáme odkoupený do osobního vlastnictví. Plánujeme přestěhovat se do většího bytu a nevíme, na koho se obrátit s následujícími otázkami. Mohli byste nám, prosím, poradit vy? Nebo alespoň poradit, na koho se máme obrátit?
Větší byt plánujeme koupit za 2-3 roky. Je pro nás výhodnější odkoupit současný byt do osobního vlastnictví a prodat jej již jako byt v osobním vlastnictví nebo byt neodkupovat do OV a "prodat převod členských družstevních práv"? Jde nám zejména o to, jak by takový prodej vypadal? Jakou daň budeme muset zaplatit a v jaké výši v případě, že byt odkoupíme do OV a pak jej prodáme, za předpokladu, že veškeré peníze, získané prodejem bytu, použijeme na koupi bytu nového (většího)? Nebo co by pro nás vyplývalo z prodeje družstevních práv? Děkuji za radu a čas věnovaný našemu dotazu.Odpověď: Obecně platí, že družstevní byty jsou při prodeji levnější než byty v osobním vlastnictví, protože koupi družstevního bytu nelze financovat hypotékou s ručením tímto bytem (je v majetku družstva). Co mse týče daní, tak při prodeji bytu v osobním vlastnictví platíte vždy daň z převodu nemovitosti. Při prodeji družstevního bytu (správně podílu v družstvu) tuto daň neplatíte.
Dotaz: Dobrý den chtěli bychom prodat byt dostali jsme smlouvu od realitní kanceláře, která by nám prodej sprostředkovala, smlouva se nám nezdá být uplně v pořádku, lze jí někam odeslat, aby nám kdokoliv, kdo tomu rozumí víc než mi odpověděl zda.li je smlouva korektní děkujiOdpověď: Můžete vyhledat jakéhokoliv právníka, který smlouvu zkontroluje. Případně zkuste zkontaktovat některou z našich osobních poraden
http://www.spotrebitele.info/poradna/v-regionech.php?PHPSESSID=5d74b11e9179042a434383a7d22a4808
Dotaz: Dobrý den,
Koupil jsem si starší byt od FO. V kupní smlouvě není uveden termín předání. Prodávající tvrdí, že to je 10 dnů ode dne doručení kupní ceny. Je tato lhůta stanovena zákonem? Pokud ano, kterým? Nepodařilo se mi to najít.
Předem děkuji za odpověďOdpověď: Lhůta zákonem stanovena není. Pokud nedojde k dohodě, může nový vlastník žalovat na vyklizení. Podobné věci je vhodné upravit ve smlouvě.
Dotaz: Dobrý den mám dotaz potřebuji poradit.
Moji prarodiče bydlí v městském bytě ,nyní dostali nabídku, že si ho mohou za nějakou částku odkoupit do osobního vlastnictví,Bohužel je jim přes 85 let a nechtějí ho koupit ani nemají peníze, chtěla bych poradit jak postupovat aby po jejich smrti nepropadl byt zpátky městu.
Zajímalo by mě jestli je nějaká cesta jak byt koupit za ně ,chtěly bychom ho do budoucna pro syna nebo dceru a zatím ho pronajímat, ale zároveň bydlíme z rodinou v městském bytě tak jestli je možné být vlastníkem jiného bytu ve kterém nechceme bydlet, je možné ten byt po prarodičích potom napsat na syna jemu 6 let.
Předem děkuji za odpověď JanaOdpověď: V případě, že město chce prodat byty, pak mají jejich nájemci předkupní právo. Město je jim tedy povinno byty za kupní cenu nabídnout, jak se stalo ve Vašem případě. Pokud by prarodiče nevyužili svého předkupního práva a nekoupili by byt, město jej může prodat jakékoliv jiné osobě. Tato osoba se stane novým vlastníkem bytu, nájemní smlouva tímto prodejem narušena nebude. Samozřejmě se můžete domluvit se ¨svými prarodiči ohledně toho, že by byt koupili a následně jej darovali např. Vašemu nezletilému synovi s tím, že peníze ne prodej bytu by jste jim mohli poskytnout Vy.
V případě, že byste byli vlastníkem dalšího bytu, jedná se o výpovědní důvod dle ustanovení § 711 odst. 2 písm. c) - mohla by Vám tak být dána výpověď z Vašeho dosavadního bytu, a to dokonce bez přivolení této výpovědi soudem.
10. února 08, 06:02 
